疫情冲击行业变革,下半年或迎新行情—疫情影

疫情冲击行业变革,下半年或迎新行情—疫情影

时间:2020-02-14 11:07 作者:admin 点击:
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2020年春节期间,新型冠状病毒感染肺炎疫情蔓延全国,打断2019年以来宏观经济的企稳。接下来疫情对宏观经济将产生哪些持续影响?这些影响又将怎样影响房地产市场? 本系列专题由天津中原研究院专业分享 :

01

疫情发展趋势及其对经济的影响程度

根据国家卫健委统计,截至2020年2月10日上午9点,全国确诊人数40235人,疑似23589人。

近3天全国确诊人数呈连续下降趋势,但权威机构仍不对“拐点”做预期,防疫形势仍然严峻。根据当前防疫形势,预计疫情缓解最早可能出现在3月,也有可能在4~5月气温全面回升之后,在此情况下,对宏观经济的影响:

上半年经济增速回落已成定局,下半年全行业反弹调整

疫情影响需求和生产骤降,投资、消费、出口均受明显冲击,以2019年数据为参考,仅春节7天电影、餐饮零售和旅游三大产业的直接经济损失就高达1万亿元,上半年经济增速回落已成定局。下半年社会全行业均须做出调整以减少上半年的损失。

餐饮、旅游、电影、交通运输、教育培训及生活娱乐等行业冲击最大

2019年春节期间全国电影票房约59亿元,全国餐饮和零售销售额约1万亿元,全国旅游接待人数4.15亿人次,旅游收入5139亿元。2020年春运出行人次预估减少5成,疫情后复工投资的延迟将持续影响上述行业的经营活动。下半年受全行业调整止损的冲击,上述行业的客基持续收窄,全年经营压力持续。

民企、小微企业受损更大

民企和小微企业解决了80%以上的就业,以餐饮、生活娱乐行业为代表,第一批扛不住的民企和小微企业已经开始倒闭。如果疫情继续影响超过三个月,没有普惠性的扶持政策半数以上的民企和小微企业将非常困难。

疫情对天津的影响

国家卫健委公布关于天津的数据:截至2月9日24时,天津确诊人数91人,疑似286人。目前整体疫情还需要一段时间才能控制。

天津近2年经济进入换挡转型期,传统产业持续下行,但传统支柱产业仍为核心支撑,新兴产业目前仍处于前期的投资、培育期。因此疫情的影响将主要体现在一季度乃至上半年的产能释放上,对全市全年整体经济的影响有限,但天津的民企和中小微企业将面临较大的生存压力。

预计疫情后对房地产行业的发展将迎来一波新的行情,基于一季度的土地出让受疫情影响,政府持续增加土地供应。而受抑制的刚需和改善购房者将在年中逐步恢复信心,下半年将会是今年的交易黄金期。

同时受疫情影响,2019年在京津城际带动下热度提高的宝坻区市场热度在上半年将出现一定幅度下降,其市场热度可能向蓟州、北辰、西青、东丽及滨海等其它受城际带动的区域转移。

02

各地政策对冲力度及其对经济的影响

为降低疫情对经济、民生、企业发展带来诸多不利影响。近期国家在金融、税负等方面向企业提供了特殊时期的帮扶政策,各级地方政府也相继出台相关惠企惠民政策。据不完全统计截至2月9日,共有北京、上海、深圳、重庆、河北、湖南、浙江等18地省级政府出台相关政策。这些政策主要包括税费减免、国有资产减免企业租金、延迟缴纳社保、降低融资成本、政府专项财政补贴等方面。

以北京、深圳为代表的一线城市政策覆盖面更广,扶持力度更高,除基本的降低金融成本、减免税费、延迟缴纳社保、减免租金、财政贴息等“规定动作”外,还增加专项补贴。

天津近2年为经济转型、优化营商环境,持续为企业减负降低税费。此次疫情影响天津将加大对企业的扶持力度。目前天津的扶持政策主要体现在推动复工、劳动力保障和社保、税费的延迟缴纳方面,对传统行业企业,国有企业的影响有限,对民企、中小企业的扶持政策效果有待进一步释放。

若疫情在1-2个月内结束,对各行业的影响则在第二季度末有所缓解,尽管有部分行业以及从业人员的收入受到影响,主流刚性需求仍将持续释放,部分积压已久的改善需求也将在二手市场活跃后抛盘入场,市区新房会有一波行情。

03

疫情背景下

宏观经济走势 对房地产市场的影响

疫情发生之前,在本轮调控背景下房地产市场整体表现企稳:

整体政策偏紧,“一城一策”因地制宜;

土地市场稳定,供应充分,价格理性回归;

楼市表现稳定,价格增幅收窄,刚需主体稳定,刚改需求逐步释放。

疫情发生后,一季度土地市场交易全面延迟,新房市场售楼处关闭、营销活动全面限制,施工暂停开工延缓,宏观经济增速回落,全民关注防疫。在此背景下,疫情后对房地产市场发展的影响:

土地供应规模增加,全年都是拿地窗口期

国内除少数财政情况较好的城市外,多数城市在疫情影响下面临经济维稳和财政平衡的双重压力,需增加土地供应规模进行平衡。

天津2019年全年供应土地1458万㎡,2020年预计供地规模不低于1500万㎡,将主要集中在后三个季度推出,今年的任何时候都是拿地窗口期。特别是经过多年的棚户区改造以及城市更新,市区出现大量供地,资金充裕的房企应在今年注重市区和外围土地结构的补充和修正,今年是市内买地的机会,今后不可能再有如此之多的供应。

行业集中度将进一步提高,强者恒强态势延续

疫情影响下,一季度销售暂停影响房企现金流,下阶段资金实力更强的央企、国企和业绩规模大且稳定的TOP房企将成为土地市场的成交主体,进一步加剧行业分化,强者恒强态势延续。

天津TOP房企集中度近几年稳定增长,2020年市场份额将进一步提高。

整体金融环境趋于放宽,但房地产行业融资压力不减

为降低疫情影响提振经济,预计2020年整体金融环境趋于宽松,但资金流向侧重回复实体,房地产行业自2019年中起的融资压力持续。

天津城市资金面紧张,融资能力分化将加剧房企的分化。2016-2018年高点拿地的企业将进一步承压,断臂求生的企业和项目会进一步增加。

房企财务风险凸显,收并购机遇增加

2020年房地产行业需偿还债券总额近8000亿元,单上半年就超过3千多亿。在现金流受限、融资压力不减背景下,如1-2月内疫情得以控制,多数中小企业受影响尚能控制在可接受范围,如疫情影响周期拉长,将造成更多项目难以为继,收并购项目将逐步出现。

全年新增供应持续增加,下半年竞争压力空前

2019年楼市新增供应增长趋势明显,2020年在土地供应持续增加、结转供应增加及房企现金流压力凸显等多维因素影响下,新增供应将继续增加。而且由于疫情对施工进度的影响,主要供应压力将集中于下半年。

天津2019年当年拿地、当年入市的项目数量比2018年增加了84%,但仍有超过120宗土地未入市,没有达到1346的要求,基于新老供应爆发,2020年下半年新房销售竞争压力空前。

楼市政策整体宽松,但价格管控大概率从严“防跌”

2019年在调控大基调维持不变基础上,多地基于“一城一策”原则定向宽松。2020年疫情影响经济压力增大,楼市政策将延续大基调稳定,局部定向宽松的趋势。

为防范风险,天津对房价的调控重心已经由“防涨”向“防跌”转变,根据自身情况出台限制价格大幅下降的措施将是必然事件。因此土地价格稳定,房价稳定将是长期现象,炒房客将在市场上绝迹。

对整体市场规模影响可控

疫情发生与传统市场淡季重叠,除以回乡置业为主要需求的三四线城市受影响较大外,对一二线及主流三线城市影响相对较小。

在天津居民置业、改善需求未出现根本变化,持续释放的影响下,预计疫情对全年市场规模的影响范围可控。

需求释放有所延后,三季度是主要释放周期

一方面受疫情影响,回复正常的生活、工作状态需要一定时间,另一方面疫情影响施工进度,部分供应将推迟至二季度中后段具备入市条件,主要供应将集中于二季度末至三季度入市,楼市成交也将主要集中于三季度及四季度。

刚需先行,带动改善需求阶段性加快释放

一方面2019年刚性需求持续释放,带动了改善需求的逐步释放,另一方面受疫情影响,原本的居住痛点被放大,也将推动主流需求的加快释放。

预计疫情后的恢复期内,以落户定居、婚房等生活刚性需求为主的刚需将率先入市,在其带动及疫情影响下,部分刚改客户也将阶段性释放。

天津由于城市经济环境对部分改善需求的购买力产生抑制,整体市场结构仍将以刚需为主,改善型客户中置换升级类客户占比将有所提高。

天津楼市以主流需求为主,整体发展趋势平稳。 但在过去几年中受城市发展和人口结构变化等因素影响,城市及房地产市场格局、行业的发展及特征以及客户的结构和需求特征等均处于持续变化状态,本次疫情对天津市场的影响除上述共性影响外,具体的其它影响天津中原研究院将持续关注并分享,欢迎大家持续关注。